Katselin ostohousut jalassa taloyhtiön tilinpäätöstä

11.2.2026

Mitä tilinpäätös kertoo ostajalle ja kuinka taloyhtiö huolehtii, että tilinpäätös ja samalla koko yhtiö on ostajalle houkutteleva.

TALOYHTIÖN KUNTO

Hyvää sijoitusasuntoa on vaikea löytää. Kauas ei kannata lähteä, sillä hoitamisen kannalta helpoin kohde on lähellä. Sijainti on tärkeä myös mahdollisille vuokralaisille: kohtuullisen lyhyen matkan päässä keskustasta olevaan asuntoon on edelleen helpointa löytää maksukykyinen vuokralainen. Parveketta arvostetaan, samoin siistejä ja moderneja pintoja. 

Liian suuresta asunnosta ei saa riittävää tuottoa. Löysin mielestäni erinomaisella sijainnilla olevan kohtuullisen kokoisen asunnon, tällä kertaa pienestä taloyhtiöstä. Sen hoitovastike oli tasan 10 euroa neliö, minkä lisäksi maksettavaksi tulisi vielä rahoitusvastike, joka oli reilu kolme euroa neliö. Vaikka rahoituslainan maksaisi kaupanteossa pois eikä jäisi hyötymään rahoitusvastikkeen verovähennysmahdollisuudesta, oli vastike liian suuri, jotta asunnosta saisi oikeaa tuottoa. Lisäksi on huomioitava, että valitettavan paljon huoneistoja hallintaan otetaan maksamattomien vastikkeiden vuoksi. 10 + 3,5 euron vastikemaksu tarkoittaisi, että hallintaanottotilanteessa taloyhtiölle ei jäisi riittävää marginaalia hoitovastikkeen ja mahdollisen vuokran väliin, jotta vastikerästit voitaisiin kuitata vuokraamalla pois. 70 neliön asunnon vastikkeet olisivat tällöin jopa 945 eroa!

Ostajan kannattaa tarkastaa tilinpäätöksestä, onko taloyhtiöllä osakkaita, jotka eivät hoida vastikkeitaan. Tämä näkyy kohdassa ”Saamiset yhtiön tuotoista”, joka löytyy taseen kohdasta ”Vaihtuvat vastaavat”. Lisäksi on hyvä tiedostaa, että jos taloyhtiö hakee lainaa, pyytää pankki usein osakasluettelon. Liian suuri osuus sijoittajaosakkaita ja yrityksiä osakkaina saattaa vaikeuttaa lainan saantia.

LAITOIN HALLITUKSEN PUHEENJOHTAJAN HATUN PÄÄHÄN

Kiinnostuin selvittämään, miksi hoitovastike oli poikkeuksellisen iso ja mistä yhtiön talous vuotaa. Löysin kaksi syytä: korkea isännöinnin kuukausiveloitus ja isot kiinteistönhoidon kulut, jotka olivat yhteensä 15 000 euroa vuodessa. Ensimmäiseksi oli selvitettävä, milloin oli viimeksi tehty perinteinen kilpailutus, ja mitä säästöjä kilpailuttamisella voitaisiin saada aikaan. Kymmenen asunnon taloyhtiön isännöintikulut olivat 6 000 euroa vuodessa. Yksi vaihtoehto oli siirtyä kevytisännöintiin tai osakasisännöintiin lähes talkootyönä. Kirjanpitoyritykset tarjoavat edullisesti pelkkää kirjanpitoa ja tilinpäätöksen laatimista. Isännöinnin juoksevat tehtävät, joita pienessä yhtiössä tuskin on paljon, voitaisiin hoitaa vapaaehtoistyönä niinä vuosina, jolloin taloyhtiössä ei olisi isoja remontteja. Jotkut isännöintiyritykset tarjoavat kevytpaketteja pienille taloyhtiöille, noin 150 eurolla kuukaudessa. 1800 euroa vuodessa on jo aivan eri asia kuin 6000 euroa. Toinen suuri kulu oli 7000 euroa kiinteistönhoitoon ja lisäksi vielä 3000 euroa talvikunnossapitoon. Ratkaisuna voitaisiin kysyä, löytyykö taloyhtiöstä innostusta hoitaa pihatyöt talkoovoimin. Vaihtoehtoisesti voitaisiin etsiä kilpailuttamalla edullisempaa yritystä tekemään lumityöt ja ruohonleikkuut. Pieniä huoltotöitä voitaisiin tilata erikseen valikoidulta yhteistyökumppanilta aina sitten, kun niille on tarve.

HALLITUKSEN TEHTÄVÄ ON HUOLEHTIA TALOYHTIÖN TALOUDELLISESTA KUNNOSTA JA KIINNOSTAVUUDESTA MARKKINOILLA

Hallituksen tehtävä on huolehtia, että taloyhtiön kiinnostavuus markkinoilla on hyvä ja kiinteistön arvo säilyy. Toisin sanoen, että osakkaiden arvokkain omaisuus on turvattu. Ylisuuret hoitokulut tarkoittavat tämän löytämäni asunnon kohdalla, etteivät ostajat halua maksaa suurempia asumiskuluja kuin markkinoilla keskimäärin, ja etsivät sellaisia kohteita, joissa asumiskulut ovat pienemmät. Kauppa ei käy. Tarjontaa on. Hallituksen tulee huolehtia, että korjausvelkaa ei pääse kertymään ja remontit tehdään ajoissa. Korjauskustannukset tilinpäätöksessä olivat pienet, eli tekemättömiä isoja remontteja ei ollut. Kunnossapitotarveselvitys ja listaus tehdyistä remonteista kertoi samaa.

Kiinteistövälittäjä soittikin ja keskustelimme kohteesta. Kerroin että sijoitetulle pääomalle ei korkeiden vastikekulujen vuoksi saisi riittävää tuottoa, vaikka remontit olikin hoidettu hyvin.

Reilun tunnin kuluttua puhelusta näyttöön kilahti viesti: kohteen hintaa oli laskettu 5 000 euroa!